בית משותף לפי סעיף 52 לחוק הוא בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים שיש לו יותר משתי דירות. בית מסוג זה יתנהל לפי סעיף 61 לחוק בהתאם לתקנון שמסדיר את החובות והזכויות של בעלי הדירות בהקשר לבית משותף. האחריות לניהול ענייני הבית המשותף מוטלת על ועד הבית המכונה בלשון המקצועית נציגות הבית המשותף.

סעיף 65 קובע שלכל בית משותף תהיה נציגות שתהא אחראית על ניהול ענייני הבית המשותף כאשר פעולותיה יהיו בהתאם לאותן הוראות התקנון שהתקבל.

>>> הפורום לייעוץ משפטי <<<

כך לפי סעיף 69 היא תהא גם אחראית על התחזוקה והתקינות של הבית והרכוש המשותף שבו, כאשר אחריות זו מתייחסת גם למניעת מפגעים בשטח הרכוש המשותף. 

הרכוש המשותף כפי שהוא מוגדר בסעיף 52 מתייחס לכל החלקים של הבית המשותף כולל המסד, הקירות החיצוניים, המדרגות, מקלטים, מעליות, מתקני מים, מתקני הסקה, מלבד אלו הרשומים כדירות. התקנון יכול להגדיר גם מתקנים נוספים כרכוש משותף בין אם מדובר על בריכה, לובי ועוד .

סעיף 58 (א) קובע שהאחריות לנשיאה בהוצאות של הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף והשירותים המקובלים לפי נוהג או המחויבים לפי דין תהיה על כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף.

באופן כללי, מלבד במקרים בהם נקבע אחרת שיעור ההשתתפות של כל אחד מבעלי הדירות מחושב לפי היחס של השטח כלל הדירות בבניין המשותף מול הדירה הבודדת.

הנציגות מחויבת לערוך אסיפות של בעלי הדירות ואופן ההצבעה והרוב הדרוש לאישור כל החלטה קבועים בחוק. כך החלטה על התקנת מעלית יכולה להתקבל לפי סעיף 59ו(א) לחוק המקרקעין על ידי בעלי דירות שבחזקתם נמצאים שני שליש מהדירות בבניין המשותף כאשר התקיימו כל התנאים המפורטים בסעיף.

מה קורה במקרה של פגיעה ומה היקף אחריות של ועד הבית?

האחריות של ועד הבית הממומן כאמור על ידי בעלי הדירות אינה מוגבלת רק לתחזוקה וניהול של רכוש אלא מתייחסת גם לנזקי גוף שיכולים להיגרם לדייר, אורח או עובד. כך, במקרה שנגרם לאדם נזק כלשהו הוא יכול באופן כללי להגיש תביעה מכוח דיני הנזיקין לפיצוי בגין הנזק שנגרם.

תביעה מסוג זה תתבסס בדרך כלל על עוולת הרשלנות הקבועה בסעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) תשכ"ח-1968 או על סעיף 68 לפקודת הנזיקין המתייחס לעוולה של הפרת חובה חקוקה.

תביעה בעילת רשלנות צריכה להראות את קיומה של חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי הניזוק, התרשלות, נזק וקשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין הנזק שנגרם וההתרשלות. במקרים אלו חובה למעשה על הנציגות של הבית המשותף להראות שהיא פעלה באופן שהיה פועל ועד סביר למניעת המפגע.

בדומה העוולה של הפרת חובה חקוקה מתייחסת למקרים בהם נגרם נזק כתוצאה מהפרה של חובה שחלה על גורם מסוים לפי חקיקה כלשהי.

למרות האחריות הכוללת  של ועד הבניין כנציגות של הבית המשותף שיכול להיתבע בנפרד כגוף עצמאי, תביעות בעניין זה יכולות להיות מוגשות גם נגד כל אחד מבעלי הדירות בבניין כמי שנושאים בנטל מימון ההוצאות אם הנציגות אינה ממלאת את חובותיה כפי שמוטל עליה. כך, במקרים בהם היה נדרש לבצע פעולות מסוימות שלא נעשו בשל התנגדות מי מבעלי הדירות באסיפה לקבלת אותה החלטה, אותו מתנגד חושף את עצמו למעשה לקבלת אחריות לנזק שנגרם.

ליחצו כאן לפניה וקבלת יעוץ משפטי אישי

תביעות נגד ועדת הבית המתייחסות לנזקי גוף שנגרמו יוגשו בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984. זאת בניגוד לסכסוכים הנוגעים לרכוש המשותף שאינם כרוכים בנזק שנגרם כתוצאה ממנו שידונו לפי חוק המקרקעין בפני המפקח על הבתים המשותפים.

תביעות אלו יוגשו בהתאם לתקנה 127 בליווי חוות דעת של מומחה רפואי בתחום בו נגרמה הפגיעה לבית המשפט בעל הסמכות המקומית והעניינית, כאשר בתביעות העוסקות באחריות ועד בית לנזקים שנגרמו בהן הסעד המבוקש הוא בדרך כלל פיצויים, הסמכות העניינית תקבע לפי סכום הפיצויים המבוקש בכתב התביעה.

כך תביעות בהן הסכום גבוה משניים וחצי מליון שקלים יוגשו לבית המשפט המחוזי בעל הסמכות המקומית לדון בתביעה.

לאור החשיפה לסיכון הכלכלי המשמעותי שכרוך בתביעות מסוג זה לכל אחד מבעלי הדירות בבניין המשותף, בחלק מועדי הבתים דואגים לכלול במסגרת ההוצאות גם רכישה של פוליסת ביטוח המכסה גם מקרים של נזקי גוף שנגרמו בשטחים הנחשבים לחלק מהרכוש המשותף של אותו בניין. במצב זה ניתן להגיש את התביעה גם נגד החברה המבטחת כמי שיכולה לעמוד בנטל תשלומי הפיצויים.  

דוגמא מתוך פסק דין שעסק באחריות ועד בית לנזקי גוף של מבקר בבית המשותף

הבאנו מתוך הארכיון המשפטי את הדיון המסקרן שהתנהל בבית המשפט במסגרתו של הליך ת"א 110114/00 אלון נ' אריה חברה לביטוח בע"מ - תביעה בגין נזקי גוף שנגרמו לטענת התובעת באירוע שהתרחש ב-2 לאוקטובר 1998 כאשר הצדדים חלוקים בין היתר בהיקף האחריות על האירוע שנגרם לתובעת. תביעתה הוגשה בין היתר נגד החברה המבטחת, נציגות הבית המשותף ודיירי הבניין.

התובעת גרה בקומה הרביעית בבניין. שעה לפני האירוע בסביבות השעה 12:00 חזרו הילדים והבעל לדירה אך הם לא הבחינו בנוזל כלשהו במדרגות הדירה השנייה.

שעה לאחר מכן היא יצאה עם הילד בן השנה כאשר היא מחזיקה אותו ביד ימין והוא נשען עליה ובצד שמאל החזיקה את הציוד שלו. כאשר היא הגיעה לקומה השנייה וצעדה בה בשביל לרדת לקומה הראשונה ומסתבר שבקומה השנייה היו מים. היא לא הבחינה בנוזל, איבדה את שיווי משקלה ונפלה על הגב והישבן תוך כדי שהיא מגינה על הילד.

כבוד שופט בית משפט השלום הראל יחזקאל מטיל במקרה זה את האחריות לתשלום פיצויים בגין הנזק שנגרם על חברת הביטוח. יחד עם זאת הוא דוחה את התביעה נגד נציגות הבית המשותף משום שלא הוכח שהיא פעלה באופן לא סביר ורשלני.

נגרמו לך נזקי גוף? רוצה לדעת מה היקף אחריותו של ועד הבית המשותף?
לשיחה אישית עם עורך דין עופר סולר חייג/י ללא התחייבות: 03-7369253